15.12.2019 - 03:11 | Lesezeichen | Startseite | Newsletter | Suche | Kontakt | Seite drucken | Sitemap   
 
   

Wo Sie neue
Boom-Börsen finden?!

 

  Geheime Aktien-Gewinnstrategie?!

      Menü

    Home

      Wissen

      Börsen-ABC
      Anlegerrecht


        Twitter & Facebook

        



Anzeige  


 

Suche

 


Kursabfrage

 



 
Kunst im Frühling


 


 

 

 

 

Jetzt noch kaufen?

Dienstag, 7. August 2012 um 13:43

Von Armin Brack

Aus Angst vor den Folgen der Schuldenkrise investieren immer mehr Deutsche in Immobilien. Längst hat der Boom auch die Börse erreicht. Während es Aktien allgemein schwer haben, erleben Immobilienpapiere eine Renaissance. Sie waren die großen Gewinner des ersten Börsenhalbjahres.

Und es spricht viel dafür, dass Gesellschaften wie Deutsche Wohnen, TAG oder Patrizia auch in Zukunft von der „Angst vor dem Euro-Untergang“ profitieren können.

Haus, Wohnung, ein diversifizierter offener Immobilienfonds? Oder doch lieber ausgewählte Immobilien-Aktien? Deutsche Immobilien gelten als perfekte Absicherung gegen einen Zusammenbruch des Euroraums. Ob sie es wirklich sind, bin ich mir nicht in allen Fällen sicher. Es kommt sehr auf den Standort an, doch hat man diesen erst einmal gefunden, zahlt man oft überhöhte Preise.

Seit dem vergangenen Jahr sind die Preise für Häuser und Wohnungen hierzulande stark angezogen. Laut der Bundesbank verteuerten sich 2011 die Wohnimmobilien in Deutschland um 5,5 Prozent. 2010 hatte der Anstieg nur bei rund 2,5 Prozent gelegen.

Geht die Preisentwicklung so weiter wie in den vergangenen zwölf Monaten (oder verstärkt sich sogar noch), könnten wir auf eine Blase zusteuern, meinen nicht wenige Brancheninsider. Ich halte das für übertrieben. Vorsichtig sollten solche Aussagen aber schon machen.

Gegen die Fonds, die hauptsächlich in Büro- und Gewerbeimmobilien in Metropolen investiert sind, spricht ihr ramponierter Ruf. Einige wurden geschlossen, mussten abgewickelt werden. Ich hatte bereits darüber berichtet, dass vor allem das Interesse von Profiinvestoren an europäischen Gewerbeimmobilien seit längerem stark gedämpft ist und diese sich lieber den USA zuwenden. Laut J.P. Morgan Cazenove erwarten 85 Prozent der bedeutendsten Marktakteure weitere Preisrückgänge in Spanien sowie in Italien. Und 45 Prozent der Befragten gehen von rückläufigen Preisen auch in Deutschland aus.

Das spiegelt sich im Anlageverhalten wider. Im wirtschaftlich angeschlagenen Spanien werden nach einem Report der Ratingagentur Fitch Banken von Schuldnern übernommene Gewerbeimmobilien mit Abschlägen von fast 50 Prozent auf den einstigen Buchwert angeboten – Käufer finden sich dennoch kaum.

Starke Performance auf 3-Jahres-Sicht

Ich kann ein Investment darum auch weiterhin nicht empfehlen, auch wenn es natürlich einige positive Ausreißer gibt, die über ein breit gestreutes Portfolio verfügen. Lassen Sie aber lieber erst einmal die Finger weg und schauen sich die Wohnimmobilien-Aktien näher an.

Denn da gibt es einige hochinteressante Kandidaten, die allerdings schon in der Vergangenheit mit ihrer Performance glänzten, somit nicht mehr „billig“ zu haben sind. Auf 3-Jahres-Sicht haben die Papiere von TAG Immobilien beispielsweise rund 175 Prozent zugelegt, die Aktien der Deutschen Wohnen kletterten um 140 Prozent nach oben. Bei Patrizia Immobilien betrug das Plus knapp 60 Prozent, bei Gagfah immerhin noch fast 50 Prozent. Im ersten Halbjahr 2012 gehörten die Wohnimmobilientitel sogar zu den absoluten Outperformern im MDax und SDax. Lohnt sich da ein Einstieg überhaupt noch?

Kein Zweifel: Die Luft wird dünner. Mit zu spektakulären Kurssprüngen sollten Anleger darum nicht rechnen. Der Markt muss sich erst leicht konsolidieren, bevor es wieder ein Stück nach oben geht. Dass es weiter nach oben geht, da bin ich aber ziemlich sicher, denn es gibt noch eine Menge Investoren, die bereits angekündigt haben, von Gewerbe- in Wohnimmobilien umschichten zu wollen. Das wird die Nachfrage anheizen. Darüber hinaus schauen sich auch verstärkt Versicherer nach wertstabilen und renditestarken Immobilien um.

Der Verschuldungsgrad vieler Immobiliengesellschaften ist kein Problem. Im Gegenteil. Mit 65 Prozent nähert sich dieser einem gesunden Niveau an. Optimal ist ein Loan to Value (LTV), das Verhältnis der Kredite zum Marktwert, von 55 bis 60 Prozent.

Mehr Qualität und solide Finanzierung

Vor fünf Jahren sah das noch ganz anders aus. Da lag der Verschuldungsgrad noch bei 90 Prozent. Das wurde einigen Firmen zum Verhängnis, der vorangegangene Boom brach in sich zusammen. Die Kurse rauschten kräftig nach unten. Sehr kräftig.

Darum sieht die Bilanz der Immobilien-Aktien auf 5-Jahres-Sicht auch eher verheerend aus und nicht so rosig wie das, was sie in den vergangenen drei Jahren ablieferten. Inzwischen wird in der Branche auf mehr Qualität und solide Finanzierung gesetzt. Viele Unternehmen haben sich in der Krise langfristig refinanziert und sind nun gut gerüstet auch für magere Zeiten.

Schauen wir uns einige Unternehmen genauer an: Deutsche Wohnen etwa. Nach einer Kapitalerhöhung – der zweiten binnen sechs Monaten – ist das Unternehmen inzwischen die wertvollste börsennotierte Wohnungsgesellschaft.

Die Schweizer Großbank UBS hat das Kursziel gerade von 11,40 auf 14 Euro angehoben, die Einstufung aber auf „neutral“ belassen. Eine kluge Entscheidung, meine ich.

Die Aktie der Deutschen Wohnen ist inzwischen mit einem Aufschlag von 16 Prozent auf den Nettoinventarwert ihrer 73.000 Wohnungen bewertet. Der Kurs scheint ausgereizt, auch wenn noch Synergien zu heben sind. Ähnliches trifft auf Konkurrent Gagfah zu.

Die gute Performance des Unternehmens in den ersten sechs Monaten 2012 hat ihren Ursprung im Kurssprung von knapp 30 Prozent im März, als das Immobilienunternehmen die Einigung in einem milliardenschweren Rechtsstreit mit der Stadt Dresden bekannt gab. Seitdem ist allerdings etwas die Luft raus.

Bei TAG Immobilien gehen die Akquisitionen weiter: Insbesondere mit der Übernahme der Mehrheit (rund 70 Prozent Anteil) an der Colonia Real Estate AG manövrierte sich die Hamburger Gesellschaft in eine neue Liga. Ende März erwarb TAG erwarb alle Anteile an der DKB Immobilien AG, deren Schwerpunkt auf die neuen Bundesländer (Thüringen, Sachsen, Großraum Berlin) ausgerichtet ist und die rund 25.000 Wohnungen besitzt.

So soll es weiter gehen, zum Nutzen der Anleger, meint Vorstandsvorsitzenden Rolf Elgeti. TAG erscheint von den größeren Gesellschaften noch mit am aussichtsreichsten zu sein. Im Windschatten der großen Gesellschaften segeln kleinere Firmen wie KWG Kommunale Wohnen oder die Berliner Wohnungsgesellschaft Estavis.

Deren Chef Andreas Lewandowski kündigte eine mögliche 100-Millionen-Euro-Transaktion an, für die Estavis in anvisierten B- bis C-Städten mehr als 2.000 Wohnungen kaufen will. Ein dicker Brocken allerdings für ein Unternehmen mit zur Zeit gerade mal knapp 29,2 Millionen Euro Marktkapitalisierung. Auch KWG dreht gegenwärtig gemessen an der eigenen Größe ein großes Rad.

Jüngst kündigten die Hamburger den Kauf von 2.900 Wohnungen für 93 Millionen Euro in Berlin und Nordrhein-Westfalen an – zum 9,5-fachen der Jahresmiete ohne Nebenkosten. Das bedeutet, dass die anfängliche Mietrendite mehr als 10 Prozent beträgt.

Das hört sich alles interessant an, ist aber auch nicht ohne Risiko. Für KWG- und Estavis-Aktien benötigen Investoren Geduld, denn sie haben den Bestandsaufbau noch vor sich. Das aber erhöht auch die Chancen. Werden die anvisierten Ziele erreicht, ist das Kurspotential weit größer als bei den großen, schwerfälligeren Marktführern.

Fazit: Die Angst vor Inflation treibt Anleger in Wohnimmobilien. Solide und dividendenstarke Immobilien-Aktien sind jedoch oft die bessere Alternative. Wer die richtigen findet, kann mit relativ wenig Kapital von Wertzuwachs und steigenden Mieten profitieren, in Deutschland und weltweit.

Aktuell scheinen die Kurse der Marktführer jedoch schon ziemlich ausgereizt zu sein. Ich würde eine Konsolidierung abwarten. Ein Abflauen des Booms erwarte ich allerdings nicht. Wer also bereits investiert ist, sollte nicht verkaufen.

Viele Unternehmen der zweiten und dritten Reihe haben dagegen auch jetzt noch großes Kurspotenzial. Sie müssen im Gegensatz zu etablierten Gesellschaften aber erst Bestände aufbauen. Wer in ein solches, relativ junges Unternehmen investiert, sollte nicht ungeduldig werden.

 Aufschlussreich besonders bei den kleineren Gesellschaften ist der Blick auf den Nettovermögenswert (Gebäudewert minus Schulden). Beispiel KWG Kommunale Wohnen: Hier liegt der Kurs fast 40 Prozent unter dem Nettovermögenswert.

Armin Brack ist Chefredakteur des Geldanlage-Report

Der obige Text spiegelt die Meinung der jeweiligen Autoren wider. Instock übernimmt für dessen Richtigkeit keine Verantwortung und schließt jegliche rechtliche oder sonstige Ansprüche aus.

 

Anzeige


 


 
 
 
 
 
 
 
       
     


© 1999 - 2018 by instock.de | Mediadaten | Impressum | Datenschutz